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楼市将出现新变化:某些二线城市房价阶段性下跌

2018-01-14 17:53:21 来源: 东莞热线 标签: 成交 政策 北京

  北京二手房在经过了大半年的下跌后,在01月上半月出现了成交量小幅回升的势头,01月中旬,北京、广州等城市相继加大房地产调控力度,成交一套房平均需69天来自链家研究院市场研究中心的数据显示,01月,北京链家二手房成交量环比减少18.8%,回到01月份的水平,链家核心500盘中0成交楼盘占比出现上升,市场活跃度降低,市场低温依旧,[一]成交量总体呈下滑趋势,热点城市改善性需求受调控政策的阶段性抑制从目前的数据看,预计一二线热点城市成交量维持低位,三四线城市市场有限好转,另一方面也是由于市场上观望情绪浓厚,入市需求不足,假期结束后市场成交反弹乏力,2018年下半年调控政策密集出台,市场环境收紧,预期转向,成交量高位下调。

  成交节奏再延长,买卖双方观望情绪加重,随着调控力度的加强,未来市场成交量呈现下滑趋势,同样,调控后业主成交周期也不断延长,环比延长3.8天,达到60.7天,从数据观察,近期的一系列调控政策出台使成交面积减小,2018年北京二手房套均成交面积从01月的84.1平方米下滑到01月的79.2平方米,成交价格方面,则继续下行。

  由于信贷政策的持续收紧,杠杆的使用难度增加,投资性需求离场的同时,较高利率和首付比例的增加,使改善性需求也遭到调控政策的抑制,调控后,随着市场的降温二手房均价逐月下行,与01月相比均价下跌幅度已达12%,调控效果明显,从万科的产品结构比例可以看出,近两年再次改善及高端产品成交占比明显上升,且成交比例增幅更大于产品供应的比例,存销比下降很快,说明近期出台的调控政策可以说暂时压抑了需求,但是,这些需求实际上还是存在的,尤其是改善型需求受到更大抑制,链家的数据显示,01月,北京链家新增房源与客源量结束了前期上升的态势,双双回落,环比分别下降7.9%和5.8%,在分化的市场格局下,中国的三四线城市去库存仍是主要基调,热点城市需求的挤出效应和信贷政策的倾斜,将有助于这些市场的销售好转,尤其是环一线城市的三四线城市,正在成为承接溢出需求的主力。

  01月新增客房比小幅上升至3.25,但仍处于01月以来的低位水平,供需矛盾与01月相比明显缓和,也反映出当前需求入市不够积极,客户观望情绪浓厚,市场热度较低,[二]2018年来土地供应受限,热点城市供需缺口加大,需要更关注土地供应的有效增加重点城市土地供应存在较大缺口,土地市场需求不减,就拿01月份来说,北京二手房住宅签约6162套,再次创下今年新低,北京、上海2011-2018年商品房住宅成交土地面积与销售面积年均缺口分别为387万平方米、382万平方米;杭州、合肥两地供给缺口分别为44万平方米、240万平方米,与01月上半月相比,网签量大幅增长主要源自于国庆长假造成的工作日减少。

  对于房企而言,能不能拿到土地决定了未来的生存空间,房企对土地的需求极为强烈,伟业我爱我家集团副总裁分析表示,连续数月下降后,部分沉寂一段时间的购房者开始重新入市,在土地供求存在缺口的约束下,新建商品房供给就可能难以满足市场需求,热点城市房价上涨压力要想部分得到缓解,只能靠加快存量房的流通增加供给,由于中央已为定下“房住不炒”的基调,北京目前的严格调控政策还将长期执行,二手房市场也将整体保持平稳,不仅土地供应总量逐年下降,从土地成交结构来看,实际决定房价的纯住宅部分也明显下降,纯商品住宅用地占比从2018年的25%降至2018年的9%,总量也仅有39万平方米,因此,接下来北京二手房价格持续回落的趋势不会改变,交易量稳中有升的同时,交易价格还将继续稳中有降,从新房实际成交来看,2018年商品房成交12万套,刨去保障房、自住房、商住房,纯商品住宅只有4.3万套左右

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